Specustawa powodziowa 3.0: Nowe zasady wykupu domów po powodzi i ich wpływ na rynek nieruchomości

Specustawa powodziowa 3.0: Nowe zasady wykupu domów po powodzi – wyzwania, procedury i znaczenie dla rynku nieruchomości

W odpowiedzi na powódź z września 2024 roku polski rząd uruchomił nowelizację przepisów w ramach tzw. specustawy powodziowej 3.0. Wprowadzone regulacje umożliwiają poszkodowanym właścicielom domów uzyskanie odszkodowania poprzez wykup nieruchomości przez Skarb Państwa. Nowe przepisy obowiązują od 27 maja 2025 roku i mają zarówno krótkoterminowy, jednorazowy charakter, jak i zakładają długofalowe rozwiązania systemowe.

Kluczowe warunki wykupu nieruchomości

Zgodnie z aktualnymi regulacjami, prawo do wykupu przysługuje właścicielom domów spełniających określone kryteria:

• Budynek musi być położony na terenie gminy objętej pomocą, w miejscu szczególnie zagrożonym powodzią.
• Nieruchomość musi być lawinowo zniszczona w wyniku powodzi z 13 września 2024 roku.
• Dom powinien być legalnie wybudowany (na podstawie pozwolenia lub zgłoszenia).
• Budynek musi być przeznaczony do rozbiórki lub już rozebrany.

Aby skorzystać z programu, właściciele muszą złożyć wnioski do 1 października 2025 roku. W drugim półroczu 2025 roku na terenie kraju szacuje się wykup nawet około 100 domów z nakazem rozbiórki, zgodnie z analizą przedstawioną przez Wody Polskie.¹

Trzy ścieżki wykupu – mechanizm działania

Ustawa powodziowa 3.0 zakłada trzy sposoby wykupu nieruchomości:

• Wykup jednorazowy (2025 rok): Dotyczy właścicieli domów zniszczonych powodzią w 2024 roku. Decyzja należy do samych poszkodowanych, a warunki określa art. 17 ustawy.
• Wykup inicjowany przez Wody Polskie (2025): W przypadkach szczególnego zagrożenia instytucja państwowa może sama zaproponować wykup domu, przy czym konieczna jest zgoda właściciela.
• Program wykupów w latach 2026–2034: Systemowe rozwiązanie finansowane z budżetu państwa, o łącznym limicie 800 mln zł, przewiduje stopniowy wykup kolejnych nieruchomości z obszarów narażonych na powodzie w celu poprawy bezpieczeństwa lokalnych społeczności.²

Procedura oraz kryteria wyceny

Wniosek o wykup mogą składać zarówno osoby prywatne, jak i gminy. Kluczowe znaczenie ma status prawny budynku oraz skala zniszczeń, która determinuje kwalifikację do rozbiórki. Cena wykupu ustalana jest w oparciu o wartość rynkową nieruchomości sprzed powodzi, co ma zagwarantować właścicielom uczciwą rekompensatę.³

Wpływ na rynek, administrację i bezpieczeństwo

Mechanizm wykupu domów po powodzi ma wielowymiarowe znaczenie dla rynku nieruchomości oraz rozwiązywania problemu zagospodarowania terenów zalewowych. Długofalowy program przyczyni się do ograniczania ryzyka inwestycji na obszarach zagrożonych powodziami i może zwiększyć presję na poprawę planowania przestrzennego oraz systematyczne eliminowanie tzw. czarnych punktów powodziowych.

Jednocześnie nowelizacja ustawy wprowadza pewne wyzwania administracyjne, m.in. dotyczące rzetelnej wyceny nieruchomości oraz efektywności i transparentności samego procesu wykupu. Właściwe wykorzystanie budżetowanych środków w wysokości 800 mln zł (na lata 2026–2034) pozostanie bez wątpienia jednym z kluczowych elementów nowej polityki państwa w zakresie bezpieczeństwa przeciwpowodziowego.⁴

Podsumowanie

Wprowadzenie specustawy powodziowej 3.0 zapoczątkowało nową erę w zarządzaniu kryzysami po klęskach żywiołowych. System wykupu domów przeznaczonych do rozbiórki adresowany jest zarówno do bezpieczeństwa mieszkańców, jak i do uporządkowania ładu przestrzennego na terenach nieustannie zagrożonych powodziami. Proces ten, choć wymaga sprawnego wdrożenia i nadzoru, stanowi istotny krok w kierunku nowoczesnej, odpornej na klęski żywiołowe Polski.